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Restitution du dépôt de garantie : les délais à tenir et le décompte à produire

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de dernière vérification, le 21 juillet 2026). Le délai ne court ni de la fin du bail, ni de la date de l'état des lieux de sortie, mais de la remise des clés — remise « au bailleur ou à son mandataire », en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le délai de deux mois (alinéa 3) ; remise « par le locataire », sans exigence de mode ni de destinataire, pour le délai d'un mois (alinéa 4). Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, à la seule condition qu'elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Vous venez de récupérer les clés ? Ce qui se joue cette semaine.

1. Notez la date exacte de remise des clés : c'est elle qui fait courir le délai, pas la fin du bail ni la date de l'état des lieux.
2. Posez votre échéance : remise des clés + 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, + 2 mois sinon.
3. Faites écrire par le locataire, daté et signé, l'adresse de son nouveau domicile — c'est là que vous enverrez le décompte et le règlement.
4. Chiffrez vos retenues sur les pièces que vous avez déjà : état des lieux, photos, constat, devis, estimation.
5. Avant la date d'échéance, envoyez le décompte et le solde : ce qui doit être fait dans le délai, c'est le paiement, pas seulement le courrier.

En 2025, sur exactement ce point, je me suis retrouvé à devoir rendre le dépôt de garantie malgré de lourds dégâts, et à ne pouvoir réclamer qu'ensuite : pas faute de preuves, faute d'avoir tenu la date. Je raconte ce que j'ai vécu, pas une règle de droit ; j'y reviens plus bas. Sur la différence entre la caution (une personne qui se porte garante) et le dépôt de garantie (une somme), voir la différence entre la caution et le dépôt de garantie : ici, on ne parle que de la sortie.

Sous combien de temps faut-il rendre le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai maximal de deux mois lorsqu'il ne l'est pas (article 22, alinéas 3 et 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La conformité des deux états des lieux est le seul critère de bascule d'un délai à l'autre : ni l'absence de dégradation apparente, ni un accord verbal du locataire, ni l'existence d'un loyer impayé ne modifient le délai applicable.

Le délai d'un mois n'est pas une récompense de bonne conduite : il s'impose dès que l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, y compris si le locataire doit encore de l'argent. Un bailleur qui croit disposer de deux mois parce qu'il y a un impayé est en retard dès le lendemain de l'échéance d'un mois, et la majoration court.

Lorsqu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi, aucune « conformité » ne peut être constatée au sens de l'alinéa 4 de l'article 22 de la loi n° 89-462 : le délai applicable est alors celui de deux mois. Ce n'est pas écrit tel quel dans la loi, c'est ce qui se déduit du texte.

Un bail signé avant le 27 mars 2014 ne met pas le bailleur à l'abri de la majoration de retard. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié au bulletin, que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques nées avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, de sorte que la majoration de l'article 22 modifié s'applique à une demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 15-24.552).

À partir de quelle date le délai de restitution court-il exactement ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie court à compter de la remise des clés — pas de la fin du bail, pas de la fin du préavis, pas de la date de l'état des lieux de sortie (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les alinéas 3 et 4 de l'article 22 n'exigent pas la même chose : l'alinéa 3 vise la remise des clés « au bailleur ou à son mandataire », en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; l'alinéa 4 dit seulement « à compter de la remise des clés par le locataire ».

Exemple. État des lieux de sortie le 5 mars, clés remises en main propre le 12 mars, bail expirant le 31 mars. Le délai court du 12 mars. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, la restitution doit intervenir au plus tard le 12 avril.

La dernière phrase de l'alinéa 3 de l'article 22 met une obligation à la charge du locataire, et c'est l'action la plus utile du jour J : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. » Faire écrire cette adresse sur l'état des lieux de sortie ou sur un reçu de clés, daté et signé, conditionne l'exception de majoration examinée plus loin.

Ce que l'article 22 ne règle pas : les clés déposées dans une boîte aux lettres, laissées chez un voisin ou envoyées en courrier simple. L'alinéa 3 ne vise que deux modes, et je n'ai trouvé aucune source primaire qui comble ce silence. Si votre locataire procède ainsi et que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme, interrogez l'ADIL de votre département plutôt que de vous fier à une date supposée.

Que se passe-t-il si je rends le dépôt de garantie en retard ?

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22, septième alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La base de calcul est le loyer hors charges, pas le montant du dépôt de garantie : elle ne bouge pas si vous avez déjà restitué une partie de la somme, et un seul jour de retard déclenche une période mensuelle entière, sans prorata.

Exemple chiffré. Loyer de 750 € hors charges, dépôt de garantie de 750 €, retenues justifiées de 550 €, solde dû 200 €. La majoration est de 10 % de 750 €, soit 75 € par période mensuelle commencée. Avec deux mois et trois jours de retard, trois périodes mensuelles sont commencées : 3 × 75 € = 225 €. Le bailleur doit alors 425 € pour une dette initiale de 200 € : la pénalité dépasse la somme litigieuse. Ce sont des chiffres d'illustration, pas les miens.

La majoration suppose qu'il existe un dépôt de garantie restant dû. La Cour de cassation a cassé un jugement qui avait appliqué la majoration alors que, à la date de remise des clés, les sommes dues par le locataire excédaient le montant du dépôt de garantie, la somme réclamée au bailleur résultant en outre de la régularisation des charges, « soumise à un délai de restitution différent » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069, publié au bulletin). Deux bornes à ne pas perdre : la comparaison se fait à la date de remise des clés, et le caractère « dûment justifié » des retenues est apprécié après coup par le juge — s'il les réduit, un solde réapparaît et la majoration court depuis l'échéance initiale, pas depuis sa décision. N'en tirez donc pas une dispense de notifier : c'est exactement le raisonnement que j'ai tenu en 2025, et j'ai dû rendre le dépôt de garantie malgré les dégâts.

La seule exonération écrite dans le texte joue lorsque « l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». Il ne suffit donc pas que l'adresse manque : il faut que ce soit la cause du retard. Cette exception écarte la majoration de 10 %, elle n'autorise pas à conserver le dépôt de garantie.

L'article 22 de la loi n° 89-462 ne prévoit aucun plafond. C'est un silence du texte, constaté, pas une disposition — et la majoration continue de courir tant que la restitution n'a pas eu lieu. Une limite existe néanmoins hors de l'article 22 : comme toute action dérivant du bail, la créance de majoration est soumise à la prescription de trois ans de l'article 7-1 de la même loi. Le Conseil constitutionnel a par ailleurs déclaré ce septième alinéa conforme à la Constitution, sans réserve d'interprétation, au motif que la majoration « présente un caractère indemnitaire » et « ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une punition » (décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019). Dans cette même décision, le Conseil relève que, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, cette majoration ne se cumule pas avec les intérêts moratoires au taux légal.

Comment tenir le délai de restitution quand les devis et les travaux prennent des mois ?

Ce que la loi impose dans le délai, c'est la restitution du solde du dépôt de garantie, pas l'envoi d'un décompte (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En pratique, restituer suppose d'avoir chiffré : le décompte se prépare donc sur les pièces disponibles à la date de l'échéance — constat, devis, estimation — sans attendre les factures. Deux arrêts de la Cour de cassation, tous deux non publiés au bulletin — un arrêt inédit ne fonde pas une règle générale — ont jugé que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13.668 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2007, n° 06-18.142). Ils ne disent pas qu'un devis « suffit » au sens de l'article 22 : ils censurent le raisonnement qui refuse l'indemnisation au seul motif que les travaux n'ont pas été faits.

En 2025, un locataire a quitté un de mes logements en y laissant de lourds dégâts. J'ai fait établir un constat par un commissaire de justice, j'ai fait intervenir un expert, il m'a fallu deux mois rien que pour réunir l'ensemble des devis, et cinq mois pour que les travaux soient réellement exécutés. Côté preuves, on ne fait pas beaucoup mieux.

Et je n'ai pas envoyé dans le délai le courrier recommandé signifiant la retenue. Dans mon cas, ça me semblait tellement évident au vu des dégâts. Résultat : je me suis retrouvé à devoir rendre le dépôt de garantie malgré les dégâts, avant de pouvoir engager une action pour être indemnisé. Je décris ce que j'ai fait et la conséquence que j'en ai tirée, pas une règle de droit : je n'ai pas vérifié en source primaire ce que ma situation aurait donné devant un juge.

Ce que ce cas montre : le temps réel des devis et des travaux n'a rien à voir avec le délai légal de restitution. Un mois, ou deux, contre plusieurs mois d'artisans. Tout bailleur confronté à de vrais dégâts peut rencontrer cet écart. La conclusion que j'en tire est simple : mieux vaut un décompte et un règlement dans le délai, appuyés sur ce qu'on a, qu'un dossier parfait hors délai.

Que puis-je retenir sur le dépôt de garantie, et avec quelle pièce ?

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées » (article 22, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La loi ne dresse aucune liste fermée, ni de retenues ni de pièces : la fiche Service-Public.gouv.fr F31269, vérifiée le 9 juin 2026, cite l'état des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat, un devis ou une facture, et des lettres de réclamation restées sans réponse.

Le tableau ci-dessous n'est pas une norme. Aucun texte n'impose de correspondance entre un type de retenue et un type de pièce, et la fiche F31269 n'en pose pas non plus : elle se borne à citer des pièces admises. Le classement ci-dessous est une mise en ordre éditoriale, pas une règle de droit.

La condition de justification n'est pas un interrupteur binaire. L'article 22 de la loi n° 89-462 pose une condition unique : que les sommes déduites soient « dûment justifiées ». Le texte ne dit ni quelles pièces l'établissent, ni selon quel barème — il ne pose ni liste, ni test binaire, et la condition porte sur la pièce produite comme sur le montant réclamé.

Devis ou facture. La fiche F31269 met le devis et les factures sur le même plan. L'ANIL retient qu'un devis détaillé peut suffire et que l'indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux, le juge restant libre de réduire un montant qu'il estime excessif. Les deux arrêts cités plus haut sont inédits et aucun n'est rendu au visa de l'article 22 : le point reste discuté. Produisez la pièce la plus solide dont vous disposez à la date de l'échéance.

Une formule des forums à ne pas reprendre : « sans état des lieux de sortie, aucune retenue possible ». Ce n'est pas le texte. La présomption de l'article 1731 du code civil « ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462) : si c'est le locataire qui a fait obstacle, le bailleur en conserve le bénéfice. Et lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement, la loi organise son établissement par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le contenu de l'état des lieux lui-même sort du cadre de cet article : voir usure normale ou dégradation : où passe la frontière.

Un loyer impayé est une ligne du décompte de sortie : l'article 22 fait du dépôt de garantie une somme à solder à la sortie, dont les impayés se déduisent, et non une avance de loyer. Je n'ai pas identifié de texte réglant expressément le cas du locataire qui cesse de payer en comptant sur le dépôt de garantie. Sur la marche à suivre en amont, voir le calendrier de relance en cas de loyer impayé.

Comment rendre le dépôt de garantie quand la régularisation des charges n'est pas encore arrêtée ?

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver, lorsqu'elle est dûment justifiée, une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22, cinquième alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le reste du dépôt de garantie doit être restitué dans le délai normal d'un ou deux mois, et la régularisation définitive intervient « dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ».

L'assiette est 20 % du dépôt de garantie, pas 20 % du solde. L'alinéa 5 de l'article 22 prévoit expressément une porte de sortie : « Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. » Un accord écrit avec le locataire sortant met fin au dispositif d'un coup.

Exemple. Dépôt de garantie de 750 €, locataire parti en septembre, comptes de l'immeuble approuvés en juin suivant. Le bailleur restitue 600 € dans le délai légal, conserve 150 € au titre de la provision, puis régularise le reliquat dans le mois suivant l'approbation des comptes — neuf mois plus tard. Variante : les deux parties conviennent par écrit de solder immédiatement, et le bailleur rend 750 € sous un mois.

En maison individuelle, il n'y a pas d'immeuble collectif : la provision de 20 % n'a pas lieu d'être.

En location meublée, l'article 22 s'applique en entier, alinéa 5 compris (article 25-3 de la loi n° 89-462). Ce qui change, c'est le régime des charges : l'article 25-10 laisse les parties choisir entre des provisions récupérées « dans les conditions prévues à l'article 23 » et un forfait, lequel « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Aucun texte ne le dit en une phrase, mais les deux articles combinés donnent ceci : au forfait, il n'existe aucun arrêté annuel des comptes opposable au locataire, donc aucune provision de 20 % qui puisse être « dûment justifiée ». Retenir 20 % dans ce cas, c'est retenir sans base et s'exposer à la majoration.

Point non tranché, et je ne le tranche pas : je n'ai trouvé aucune source primaire disant si la majoration de 10 % court ou non sur la fraction légitimement provisionnée au titre des 20 %. L'arrêt du 31 mai 2018 cité plus haut porte sur le solde de régularisation des charges, pas sur cette fraction : la question reste ouverte. En cas de doute, posez-la à l'ADIL de votre département avant de conserver la provision au-delà du délai. Pour le calcul lui-même, voir calculer la régularisation des charges avant de solder le dépôt de garantie.

À quoi ressemble un décompte de restitution qui tient ?

La loi n'impose au bailleur aucune forme pour restituer le dépôt de garantie : ni lettre type, ni décompte ligne à ligne, ni mode d'envoi (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — le texte ne mentionne aucun de ces trois éléments). Un décompte qui tient est donc un décompte qui prouve : rappel du bail et de la date de remise des clés, montant du dépôt de garantie encaissé, retenues ligne à ligne avec la pièce en regard, provision de copropriété éventuelle, solde à verser, mode de règlement et date d'envoi. Ce sont des éléments de preuve, pas des obligations légales.

1. Rappel du dossier — adresse du logement, date du bail, date de remise des clés, conformité ou non de l'état des lieux de sortie (c'est elle qui fixe l'échéance).
2. Montant du dépôt de garantie encaissé, et par qui il a été versé.
3. Retenues ligne à ligne, chacune chiffrée et en regard de la pièce jointe correspondante.
4. Provision de copropriété éventuelle : son montant, le rappel du plafond de 20 % du dépôt de garantie, et la date de régularisation prévue.
5. Solde à verser, et son calcul apparent.
6. Mode de règlement, date d'envoi et liste des pièces jointes.

Cette trame n'est pas un standard légal. Avec les chiffres d'illustration déjà utilisés plus haut, elle donne :

Un courriel n'est pas « sans valeur » : l'enjeu est de pouvoir démontrer la date à laquelle le décompte, les justificatifs et le règlement ont été adressés au locataire. Un envoi traçable règle cette question.

Conservation des pièces : les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462, applicable aussi au meublé). Le même article prévoit une seule exception, qui ne concerne pas la sortie : « l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ». Ce point de départ n'est pas la remise des clés : n'écrivez pas « j'ai trois ans à compter du départ du locataire ».

Chronologie de sortie. J0 : remise des clés, adresse du nouveau domicile recueillie par écrit — c'est la seule obligation légale du locataire à cet instant (article 22, alinéa 3) — et, tant qu'à faire, ses coordonnées bancaires. J0 + quelques jours : décompte préparé avec les pièces disponibles. Échéance : J0 + 1 mois si les états des lieux sont conformes, J0 + 2 mois sinon — décompte et solde partis avant cette date. Puis, le cas échéant, régularisation de la provision dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Ce que mon dossier de 2025 m'a coûté, ce n'est pas un défaut de preuve : c'est une date. La conclusion que j'en tire est simple : une sortie de locataire est d'abord une échéance, au même titre qu'une quittance ou une régularisation de charges — tenir le suivi de ses locations.

Questions fréquentes

Cas particulier : je vends le logement en cours de bail, qui rend le dépôt de garantie ?

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (article 22, huitième et dernier alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir entre eux d'une répartition différente, mais le texte ajoute : « Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation » — elle n'est pas opposable au locataire, qui réclame au propriétaire du jour.

Concrètement : le bailleur vend en mars, le locataire part en octobre. C'est l'acquéreur qui doit restituer, même si c'est le vendeur qui avait encaissé le dépôt de garantie à la signature du bail. D'où la conséquence pratique dans les deux sens : le vendeur a intérêt à faire figurer le transfert du dépôt de garantie dans l'acte, et l'acquéreur ne peut pas opposer cette clause au locataire pour refuser de payer. « Mutation à titre gratuit ou onéreux » couvre aussi la donation et la succession, pas seulement la vente.

Voir concrètement à quoi ça ressemble

La démonstration ci-dessous montre le fonctionnement général de Gestion N°1 : suivi des locataires, quittances, régularisation des charges et échéances de sortie.

Cet article a valeur informative et ne constitue pas un conseil juridique individuel. État du droit vérifié le 21 juillet 2026.