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Réparations locatives : qui paie quoi, locataire ou propriétaire ?

À chaque sortie de bail, la même question revient : qu'est-ce que je peux légitimement retenir sur le dépôt de garantie, et qu'est-ce que je dois assumer moi-même ? C'est le moment le plus litigieux de toute la location — et celui où le plus de bailleurs se trompent, dans un sens comme dans l'autre.

Tout tourne autour de deux mots que la loi oppose : la vétusté et la dégradation. La vétusté, c'est l'usure normale — le temps et un usage sans reproche : une peinture qui ternit, un sol qui vieillit, un joint qui fatigue. Elle est à votre charge, toujours. La dégradation, c'est le dommage qui dépasse cet usage normal, imputable au locataire, qu'il soit volontaire ou maladroit. Elle est à sa charge.

Sur le papier, la frontière est nette. En pratique, c'est là que se logent 90 % des conflits — parce que la plupart des cas réels sont à cheval : un élément à la fois vieux et abîmé, un dommage qui pourrait passer pour de l'usure… ou pas. Et parce qu'un troisième paramètre s'invite toujours : l'âge de l'élément, qui ne supprime pas la responsabilité du locataire mais peut réduire lourdement ce que vous récupérez.

Le cadre légal existe — décret de 1987, Code civil, loi de 1989 — et je le cite précisément plus bas. Mais un texte de loi ne vous dit pas quoi faire face à un stratifié rayé de seize ans ou un carrelage cassé de vingt ans. Ça, ça s'apprend sur le terrain. Alors je fais l'inverse des articles habituels : je pars de deux cas que j'ai vraiment vécus, j'en tire une méthode simple en deux questions, puis je déroule le tableau de qui-paie-quoi élément par élément.

Cas n°1 : le stratifié et la porte d'entrée

Un locataire est resté cinq ans chez moi. À sa sortie, deux pièces avaient le sol stratifié abîmé — surtout l'une des deux, marquée par les roulettes de sa chaise de bureau. Et sur la porte d'entrée, des dégâts causés par son chien.

Sa position à l'état des lieux de sortie était nette : il acceptait de payer le stratifié, mais refusait la porte — « les marques, c'était déjà là avant ».

Le problème, c'est qu'il avait tout faux. Dans les deux cas.

Le stratifié qu'il proposait de payer avait 16 ans. Ce qu'il ne savait pas, c'est justement ça : même s'il était impeccable quand il est entré dans les lieux — et c'est bien pour ça qu'il n'y a pas pensé — ce sol était déjà vieux. Or la vétusté ne se voit pas : elle se compte en années, pas à l'état apparent. À 16 ans, un stratifié est en bout de course. J'aurais très bien pu lui facturer la détérioration — la loi ne l'interdit pas. Mais vu l'âge du sol, la décote de vétusté aurait été énorme : sur un éventuel recours, j'aurais sans doute subi 60 à 80 % d'abattement, pour finir avec une retenue de quelques dizaines d'euros, contestable, sur un sol que j'allais de toute façon changer. Ça n'en valait pas la peine. Je l'ai pris à ma charge — par calcul, pas parce que c'était « interdit ».

La porte d'entrée, elle, était récente. Les dégâts du chien ne sont pas de l'usure normale : c'est une dégradation. Et son argument « c'était déjà là avant » ne tenait pas — mon état des lieux d'entrée décrivait une porte en bon état. Sans ce document, c'était sa parole contre la mienne. Avec, le débat était clos.

Je lui ai donc proposé de chiffrer les deux — et de prendre le stratifié à ma charge au vu de son âge. Résultat : il a payé la porte. Moins cher que ce qu'il pensait débourser… mais juste. Il est parti sans conflit, et moi sans retenue contestable.

Ce n'est pas seulement qui a causé le dommage qui décide de la note — c'est aussi, et surtout, l'état de l'élément abîmé.

Sur un élément en fin de vie, la décote de vétusté peut vider une retenue de presque tout son montant, au point que la réclamer n'a plus de sens. Sur un élément récent, au contraire, le locataire paie plein pot. Le même geste ne coûte pas la même chose selon l'âge de ce qu'il abîme.

Le principe légal : deux questions, dans l'ordre

À chaque état des lieux de sortie, je me pose deux questions dans l'ordre. Elles règlent l'immense majorité des litiges.

Question 1 — Usure normale, ou dégradation ?

C'est le tri de base. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste ce qui est à la charge du locataire : les « travaux d'entretien courant et menues réparations résultant de l'usage normal des locaux » (liste indicative, pas limitative). Tout ce qui relève de l'usage normal et du temps qui passe — la vétusté — reste à votre charge.

La loi est explicite. Code civil, article 1755 : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » À l'inverse, dès qu'un dommage dépasse l'usage normal — mauvais usage, négligence, maladresse ou acte volontaire, peu importe l'intention — c'est une dégradation, et le locataire en répond. Article 1732 : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. » C'est à lui de prouver qu'il n'y est pour rien (force majeure, vice, fait d'un tiers), pas à vous de prouver sa faute.

Question 2 — Si c'est une dégradation : quel est l'état de l'élément ?

Une dégradation avérée ne veut pas dire « facture à neuf ». On chiffre la valeur résiduelle de l'élément — sa valeur compte tenu de son âge et de sa durée de vie (c'est le rôle de la grille de vétusté, voir plus bas). Attention au contresens : la vétusté ne rend pas la dégradation « infacturable », elle la décote. Sur un élément en fin de vie, l'abattement peut atteindre 60 à 80 % : la retenue reste possible en droit, mais ce que vous récupérez réellement fond, souvent au point que le recours n'en vaut plus la peine. On ne facture jamais du neuf pour du vieux.

Deux précisions qui évitent de se planter :

• La vétusté ne s'applique en principe pas à une dégradation imputable au locataire (qu'elle soit volontaire ou accidentelle). En pratique, les commissions de conciliation en appliquent souvent une quand même — ne survendez donc pas votre position.
• On facture la réparation, pas le remplacement total. Trois carreaux cassés = on remet trois carreaux, pas tout le sol — sauf si la réparation partielle est techniquement impossible.
• Gardez les preuves. Un juge exige un préjudice réel : devis, factures, photos. Une retenue « au doigt mouillé » se fait retoquer.

Cas n°2 : le carrelage cassé (l'inverse du stratifié)

Prenons la situation inverse de mon stratifié, parce qu'elle piège beaucoup de bailleurs dans l'autre sens.

Un carrelage a 20 ans mais il est impeccable — et le locataire le rend avec dix carreaux fendus. Réflexe fréquent : « il a 20 ans, c'est vétuste, je ne peux rien retenir ». Faux.

Peu importe, d'ailleurs, qu'il les ait cassés à coups de marteau ou en faisant tomber une armoire dessus : dans les deux cas, c'est son geste. Ce ne sont pas des carreaux usés, ce sont des carreaux cassés par lui — une dégradation, pas de l'usure (question 1). Il ne s'en sortirait qu'en prouvant que la casse ne lui est pas imputable (un défaut du support, par exemple). Et comme un carrelage tient plusieurs décennies, à 20 ans en bon état sa valeur résiduelle reste élevée (question 2) : l'âge ne le sauve pas.

Concrètement : je facture la réparation des dix carreaux (fourniture + pose), pas la réfection du sol entier. Devis à l'appui. Et si le modèle n'existe plus et qu'un raccord dénaturerait la pièce, là seulement la question du remplacement complet se pose.

La morale des deux cas : l'âge, à lui seul, ne décide de rien. Ce qui décide, c'est la nature du dommage (usure ou dégradation) puis la durée de vie de l'élément touché.

Qui paie quoi : le tableau complet

Voici les cas qui reviennent le plus souvent à mes états des lieux de sortie. La colonne de droite est celle qui compte : c'est presque toujours l'âge et l'usure qui font basculer la facture d'un côté ou de l'autre.

La grille de vétusté : mettre un chiffre sur l'abattement

Une fois qu'on a tranché « dégradation », reste à chiffrer. C'est là qu'intervient la grille de vétusté : un barème qui attribue à chaque élément une durée de vie et un pourcentage d'usure par an, pour calculer sa valeur résiduelle.

Deux choses à savoir. D'abord, elle n'est pas obligatoire dans le locatif privé : la loi (article 7 de la loi de 1989, modifié par la loi ALUR) prévoit qu'une grille peut s'appliquer, mais seulement si elle a été annexée au bail ou négociée. Sans grille au bail, vous n'êtes pas tenu d'en appliquer une — mais en pratique, en cas de litige, une commission de conciliation ou un juge raisonnera « valeur résiduelle » de toute façon. Autant s'en servir dès le départ : ça objective la retenue et ça désamorce la contestation.

Ensuite, les durées de vie varient énormément d'un élément à l'autre, et c'est tout l'enjeu de mes deux cas : un revêtement comme le stratifié ou la moquette s'amortit vite (souvent 7 à 10 ans selon les grilles), là où un carrelage ou une porte de qualité se comptent en décennies. Le même « âge » ne pèse donc pas du tout pareil.

Pour appliquer un abattement chiffré et éditer une grille propre, signable, à annexer à vos baux, j'ai mis un outil gratuit en ligne : la grille de vétusté et son générateur sur EDL N°1. Vous la remplissez une fois, vous l'annexez au bail, et le jour de la sortie le calcul n'est plus discutable.

« C'était déjà là avant » : pourquoi l'état des lieux d'entrée décide

Dans mon cas de la porte, le locataire a sorti l'argument classique : « c'était déjà là avant ». C'est la phrase qu'on entend à chaque sortie de bail litigieuse. Et sans preuve, c'est sa parole contre la vôtre.

La preuve, c'est l'état des lieux d'entrée. C'est lui qui fige l'état du logement au jour de la remise des clés. Ma porte y était décrite en bon état → l'argument tombe, point final.

Ce n'est pas qu'une question de bon sens, c'est la logique de la loi : le partage se fait par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans état des lieux d'entrée, vous perdez cette comparaison — et vous vous retrouvez en position de faiblesse pour justifier la moindre retenue (la loi de 1989, article 3-2, neutralise même la présomption du Code civil au détriment de celui qui n'a pas fait l'état des lieux). Autrement dit : pas d'état des lieux d'entrée sérieux = pas de retenue défendable.

C'est exactement pour ça que je soigne mes états des lieux d'entrée avec photos datées. Un bon état des lieux d'entrée, c'est 90 % du litige de sortie déjà gagné.

La retenue sur le dépôt de garantie : ce qui tient devant un juge

Une retenue solide, c'est trois choses :

• Un état des lieux d'entrée et de sortie qui montrent la différence.
• Un chiffrage justifié : devis ou facture, pas une estimation au doigt mouillé. Le juge exige un préjudice réel et prouvé.
• Le respect des délais : 1 mois pour restituer le dépôt s'il n'y a rien à retenir, 2 mois s'il y a des retenues, à compter de la remise des clés. Au-delà, des pénalités s'appliquent.

Le détail complet des délais, du décompte et des pénalités, je l'ai traité ici : Restitution du dépôt de garantie : les délais à tenir et le décompte à produire.

Questions fréquentes

Un locataire doit-il payer une moquette usée après 8 ans ?

En principe non : une moquette a une durée de vie courte, à 8 ans elle est généralement considérée comme vétuste, donc à la charge du propriétaire. Sauf brûlures ou taches indélébiles, qui sont des dégradations imputables au locataire.

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non dans le locatif privé, sauf si elle a été annexée au bail. Mais l'appliquer protège votre retenue en cas de litige, car une commission de conciliation ou un juge raisonnera de toute façon en valeur résiduelle.

Peut-on facturer un logement à repeindre entièrement au locataire ?

Seulement si les murs sont dégradés au-delà de l'usage normal (taches, trous, dessins). Une peinture simplement défraîchie par le temps relève de la vétusté, donc du propriétaire.

Que faire sans état des lieux d'entrée ?

Votre position est très fragile : sans lui, vous ne pouvez pas prouver l'état initial du logement et « c'était déjà là avant » devient presque imparable. La prévention — un bon état des lieux d'entrée — est la seule vraie réponse.

Dans quel délai rendre le dépôt de garantie ?

1 mois s'il n'y a rien à retenir, 2 mois s'il y a des retenues justifiées, à compter de la remise des clés. Au-delà, des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'appliquent.

Documenter ses états des lieux et suivre ses sorties de bail

Un litige de sortie de bail se gagne à l'entrée : par un état des lieux précis, daté, avec photos, et une grille de vétusté annexée au bail. Le reste — suivre les baux, les dépôts de garantie, les échéances — c'est de l'organisation.

C'est précisément pour ça que j'ai créé Gestion N°1 : centraliser les baux, suivre les dépôts de garantie et les échéances, générer les documents, sans rien oublier. Un achat unique, sans abonnement — parce qu'un outil de gestion ne devrait pas lui-même vous coûter un loyer chaque mois.

Cet article est rédigé par le créateur de Gestion N°1, propriétaire bailleur depuis 2008. Il a valeur informative et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige ou de situation complexe, consultez un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département.